Kündigung

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Kündigung und Abmahnung

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses sind zahlreiche Formalien zu beachten. Dabei ist es egal, ob – einer der häufigsten Fälle – wegen Zahlungsverzugs oder wiederholt unpünktlicher Mietzahlung, Störungen des Hausfriedens oder Eigenbedarfs vom Vermieter oder wegen aus persönlichen Gründen vom Mieter gekündigt werden. Mit einer rechtzeitigen Beratung durch Rechtsanwalt Bodo H. Meier vermeiden Sie, eine unwirksame Kündigung auszusprechen. Oder wird unterstützen Sie bei der gerichtlichen Durchsetzung.

Wirksamkeit einer Kündigung

Fristlose Kündigungen müssen ebenso wie außerordentliche fristgemäße Kündigungen zahlreiche Formalien einhalten. Die richtige Kündigungsfrist, eine ausreichende Begründung und Formalien wie die ordnungsgemäße Zustellung, die Erklärung der vollständigen Mietvertragsparteien, eine wirksame Bevollmächtigung oder eine erforderliche vorherige Abmahnung gehören zu den häufigsten Fehlern. Dabei ist deren Einhaltung sowohl von Vermietern als auch von Mietern zu beachten.

Die wichtigste Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Kündigung sind:

  • Die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist bei fristgemäßen Kündigungen. Sie verlängert sich für den Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses: Nach 5 Jahren erhöht sie sich von 3 auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.
  • Gerade bei Kündigungen des Vermieters müssen eine für den Mieter nachvollziehbare Begründung haben. Das gilt auch für fristlose Kündigungen des Mieters, beispielsweise wegen Mängeln.
  • Die ordnungsgemäße Bevollmächtigung muss bei Kündigung durch einen Dritten – Hausverwalter, Rechtsanwalt oder sonst einen Bevollmächtigten – nachgewiesen werden.
  • Die Belehrung über ein Recht des Mieters zum Widerspruch gegen die Kündigung ist erforderlich. Besondere Bedeutung kommt ihr bei außerordentlicher fristgemäßer Kündigung und Eigenbedarfskündigung zu.

Rechtsanwaltliche Beratung

Das Mietrecht, insbesondere für Vermieter, gehört seit vielen Jahren zu den Tätigkeitsschwerpunkten von Rechtsanwalt Bodo H. Meier und seinem Team. Wie bereits schon zuvor in der Anwaltskanzlei Becker & Partner bieten wir unkompliziert und zeitnah Beratung im Mietrecht.

Mietrechtliches Wissen der gesetzlichen Regelungen und der aktuellen Rechtsprechung sind selbstverständlich. Hinzukommen langjährige Erfahrung und eine praxisorientierte Zusammenarbeit mit den Mandanten. Wir beantworten Ihre Frage zügig, präzise und so, dass Sie auf deren Grundlage das weitere Vorgehen in einer Mietangelegenheit bestimmen können. In bestehenden Mandantenverhältnis bekommen Sie von uns auch ganz pragmatisch einfach nur eine spezielle Formulierung, wenn diese einem Schreiben oder in einem Mietvertrag fehlt.

Mit gezielten Fragen zu dem Mietverhältnis stellen wir fest, ob

  • Ihnen ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzug zusteht oder nur eine Abmahnung zu empfehlen ist
  • das Verhalten eines Mieters eine gravierende Störung des Hausfriedens darstellt
  • etwaige Minderungsrechte einem Zahlungsverzug und damit einer Kündigung entgegenstehen
  • die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sind.

Sie wollen eine Kündigung aussprechen oder haben eine erhalten, mit der Sie nicht einverstanden sind. Dann beraten wir Sie ausführlich und übernehmen eine erforderliche außergerichtliche Tätigkeit. Lässt sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden, vertreten wir Sie vor den zuständigen Gerichten in Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Haben wir für Sie als Vermieter ein obsiegendes Urteil erstritten, führen wir die Zwangsvollstreckung für Sie durch.

Die Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten im Mietrecht

Die Kosten eines Mietrechtstreits sind nicht allgemein zu beziffern. Regelmäßig rechnen wir nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) auf Grundlage des Gegenstandswertes ab. Hinzukommen Gerichtskosten nach dem jeweiligen Streitwert.

Manchmal kommen, wenn der Mieter beispielsweise Minderungsrechte gegen eine Kündigung einwendet,  noch Sachverständigenkosten hinzu. Nicht zu unterschätzen sind die Kosten der Zwangsvollstreckung, insbesondere im Fall einer Zwangsräumung. Die Rechtsanwaltskosten erreichen hier zwar selten einen 3-stelligen Betrag, der Räumungsvorschuss des Gerichtsvollziehers geht dafür regelmäßig in die Tausende.

Die relativ hohen Kosten für eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung muss zwar der säumige Mieter erstatten. Häufig fehlt ihm hier aber das Geld, so dass die Kosten – zu den ohnehin aufgelaufenen Mietrückständen – bei dem Vermieter verbleiben. Deshalb empfiehlt sich schon bei geringen Rückständen rechtsanwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

In jedem Fall können Sie sich auf eine Kostentransparenz verlassen. Die Rechtsanwaltskanzlei Bodo H. Meier & Kollegen erläutert Ihnen die entstehenden Kosten und für Vermieter und Mieter das jeweilige Kostenrisiko.

Tipps zum zu Kündigung und Abmahnung

Wenn Sie - ob als Vermieter oder als Mieter – meinen, ein Kündigungsrecht zu haben, sollten Sie keine Fehler riskieren.

Abmahnung als Kündigungsvoraussetzung

Vor allem in Fällen der Störung des Haufriedens durch Lärm, Streit mit den Nachbarn oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, ist vor einer Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese ist muss ausreichend begründet sein, dem Vertragspartner nachweisbar zugehen und eine Kündigungsandrohung enthalten. Machen Sie hier einen Fehler, ist die Abmahnung unwirksam und steht der zeitnahen Kündigung des Mietvertrags entgegen.

Kündigung bei Zahlungsverzug

Befindet sich ein Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Betrag im Zahlungsverzug, der den Betrag einer Monatsmiete übersteigt, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Zwei vollständige Mieten müssen in einem solchen Fall nicht offen sein. Der Rückstand mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten ist für eine Kündigung nur erforderlich, wenn der Gesamtrückstand über einen längeren Zeitraum erstreckt.

Störungen des Hausfriedens durch Lärmbelästigung

Sie rechtfertigen eine Kündigung des Mietverhältnisses, wenn sie so gravierend sind, dass sie den anderen Bewohnern eines Mehrfamilienhauses unzumutbar sind. Dabei sind Nachbarn regelmäßig verpflichtet, gewisse Störungen hinzunehmen. Bei solchen durch kranke Mieter oder Kinder verlangt die soziale Adäquanz eine deutlich höhere Nachsicht als bei anderen Mietern. Bestätigt wird dieses durch eine umfangreiche Rechtsprechung.